Donnerstag, 29. September 2016

Michael Oehme: Was verändert die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri) bei Finanzierungen?

Jüngere Familien und (angehende) Rentner von WoKri besonders betroffen. Finanzierungen oft problematisch.

Der Besitz von Immobilien soll gerade im Alter Sicherheit bieten. Dieser Satz ist so leider nicht richtig. Denn Sicherheit im Alter bietet in der Tat nur schuldenfreier Immobilienbesitz. Dennoch wurden über Jahrzehnte Immobilienfinanzierungen weniger auf die Rückführung des Darlehens ausgelegt als auf die Reduzierung der monatlichen Belastung. Schließlich waren (und sind es zu einem Teil noch) Banken an der Vermittlung von Immobiliendarlehen interessiert. Und mit vertretbaren monatlichen Belastungen lassen sich eben mehr Kunden gewinnen.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Geht es nach dem Willen der Bundesregierung soll damit nun Schluss sein. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass sich zu viele Menschen durch Immobilienerwerb zu sehr verschulden. Eine neue EU-Richtlinie – die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – soll dies nun vermeiden helfen. Sie ist seit dem 21. März in Kraft und hat gravierende Auswirkungen bei Neuabschlüssen von Darlehen wie auch bei Anschlussfinanzierungen, den sogenannten Prolongationen. Gerade jüngere Familien und ältere Menschen sind dabei besonders betroffen. Denn, vermutlich etwas unüberlegt, wurde die europäische Vorgabe zur Umsetzung in deutsches Recht äußerst scharf „übersetzt“. So sieht diese einige grundlegende Änderungen zur bisherigen Finanzierungspraxis vor. Zunächst einmal gilt grundsätzlich, dass sich die Kreditvergabe - neben der persönlichen Bonität - seit diesem Stichtag nicht mehr am Wert der Immobilie bzw. deren Wertsteigerungspotential orientiert, sondern ausschließlich am persönlichen Leistungsvermögen des Kreditnehmers. Für einen Kreditsuchenden heißt das, dass beispielsweise abgezahltes Immobilienvermögen und die Möglichkeit, dieses mit Gewinn verkaufen zu können, keine Rolle bei der Bonitätsermittlung mehr spielt, sondern faktisch nur noch das Einkommen und die spätere Rente herangezogen werden.

Umsetzung in der Praxis

Um die Banken zu einer strengen Umsetzung der Richtlinie anzuhalten, wurde zusätzliches „Druckpotential“ aufgebaut. So heißen: Kann der Kreditnehmer – aus welchen Gründen auch immer – zu einem späteren Zeitpunkt nachweisen, dass er den Kredit eigentlich gar nicht hätte bekommen dürfen, muss die Bank diesen unter vollem Haftungsanspruch des Kreditnehmers rückabwickeln. Dies zieht für die Bankenlandschaft gravierendes Haftungspotential nach sich und wird schließlich dazu führen, dass Kredite eher nicht gegeben werden, wenn sich die Bank nicht absolut sicher ist. Für jüngere Familie heißt das, dass ab sofort alle Eventualitäten als mögliche Belastungen berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite fällt die bisher mögliche persönliche Einschätzung des Kreditgebers weg. Ein Beispiel: Ein junges Paar mit Kindern kann nicht mehr geltend machen, dass beide Partner wieder arbeiten werden, wenn die übliche Zeit des Erziehungsurlaubs vorbei ist und derzeit nur ein Lebenspartner seinem Beruf nachgeht. Die Bank wird zudem den möglichen Wegfall von Kindergeld als Risikofaktor bewerten, wenn dies in den Finanzierungszeitraum fällt. In der Folge, so wird bereits jetzt hinter vorgehaltener Hand bestätigt, sinken die Chancen von „Risikozielgruppen“ deutlich. Anders ausgedrückt brachte es der Mitarbeiter eines Sparkasse deutlich auf den Punkt: „Mussten wir früher einen von fünf Anträgen ablehnen, ist es derzeit eher einer von fünf Anträgen, die wir annehmen.“ Dies mag, wenn sich die Bankenwelt an die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gewöhnt hat, künftig wieder anders aussehen. Derzeit scheint es Realität zu sein.

Besonders schwere Ausgangsbasis für angehende Rentner

Während bei der zuvor beschriebenen Situation für die Zielgruppe der jüngeren Familien das „Problem Finanzierung“ auf die Zukunft gerichtet ist, was zwar unangenehm aber noch nicht mit Konsequenzen verbunden ist, trifft es die Zielgruppe der Kreditnehmer, die eine Anschlussfinanzierung suchen, dann besonders hart, wenn der gewünschte Kredit in die Zeit nach dem erwarteten Renteneintritt fällt. Denn anders als bislang, muss dann nur die Rente dafür ausreichen, Zins und Tilgung zu bedienen. Und es kommt noch schlimmer. Denn der Gesetzgeber sieht auch vor, dass Immobilienfinanzierungen seit Einführung der WoKri grundsätzlich nur noch bis zum Rentenbeginn (rechnerisch derzeit 67 Jahren) laufen sollten. Es gibt zwar Ausnahmen, hierfür gelten aber strenge Vorgaben - und die Finanzierung wird deutlich teurer! Die Ausnahme kann zudem nur für sich in Anspruch nehmen, wer eine weitere Hürde nimmt. Für die Ermittlung des Anspruchs auf ein Darlehen gibt es nämlich zwei grundsätzliche Prämissen: Zunächst wird die
maximale Finanzierungsdauer auf den Zeitraum zwischen dem Eintritt der Rente und der statistischen Lebenserwartung abgestellt. In diesem Zeitraum muss die Finanzierung zurückgeführt sein. Das heißt aber auch im Umkehrschluss, dass die monatliche Belastung für die Tilgung in der Regel deutlich steigt. Bei der Ermittlung des Anspruchs werden zudem nicht die aktuell günstigen Finanzierungskonditionen unterstellt, sondern ein sogenannter Durchschnittszins, der zwischen 5-6 Prozent pro Jahr liegt. Nur wer dabei in der Lage ist, mit seiner monatlichen Rente sowohl die höheren Tilgungen als auch die unangemessen hohen Finanzierungskosten zu leisten, kann dabei überhaupt auf eine Kreditzusage hoffen. Viele angehende Rentner dürften diesen Anspruch nicht mehr erreichen und es ist davon auszugehen, dass in der Folge viele von ihnen ihr Haus oder ihre Wohnungen verkaufen müssen.

Der Autor Michael Oehme ist Consultant bei der CapitalPR AG, Sankt Gallen.


Donnerstag, 22. September 2016

Michael Oehme: Mutiger Journalismus


Ich habe Hochachtung für „mutige Journalisten“. Deren Einsatz für die Wahrheit kann sehr unterschiedlich sein. Es sind diejenigen, die an vorderster Front von Krisenherden einen Eindruck dessen vermitteln, was überhaupt los ist. Und es sind sind die Feinzüngigen wie Markus Gotzi, Chefredakteur des Fondsbrief, die immer wieder pointiert Themen aufgreifen, denen ich mich nur anschließen kann. aus gegebenem Anlass daher sein Editorial aus dem Fondsbrief 269 (http://www.rohmert-medien.de/wp-content/uploads/2016/08/Der-Fondsbrief-Nr-269.pdf). 
Im Link können Sie auch die Ausführungen von Gregor Kunz lesen. 

Markus Gotzi: „Meiner Meinung nach ...“

US-Präsident Barack Obama  hat die Terror-Gruppe Islamischer Staat gegründet,

den IS. Wussten Sie noch nicht? Und Hillary Clinton ist die Mitbegründerin der islamistischen

Organisation. Das zumindest behauptet Präsidentschaftskandidat Donald

Trump  - auch wenn er inzwischen seinen Gehirn-Ausfall als Sarkasmus erklärt

hat. Klar, dass ich nichts für ihn übrig habe, bin ich doch schließlich Journalist

und damit „die niedrigste Form des Lebens, die niedrigste Form der Menschheit.

Müll, Schleim, Abschaum.“ (O-Ton Donald Trump)

Zunächst als blond gefärbter Witz nicht für voll genommen, haben die US-Medien

inzwischen erkannt, dass Trump tatsächlich Präsident werden könnte. Und das beunruhigt

die Medienmacher. Nicht nur die. Auch der amerikanische Regisseur Michael

Moore  macht sich große Sorgen, dass Donald Trump die Wahl zum

nächsten Präsidenten gewinnt. Um das doch noch zu verhindern, hat er einen Brief

an Trumps Tochter Ivanka geschrieben. Darin fordert er sie auf, ihren Vater zu

stoppen. Er schlägt sogar vor, was sie ihm sagen soll: „Dad, ich hasse es, das zu

sagen, aber du machst mir Angst, du machst meinen Freunden Angst und du

machst dem ganzen Land Angst. Dad, setz Dich wieder hin. Ich bin noch nicht fertig.

Jetzt werde nicht sauer. Hör doch mal zu... Nimm meine Hand, lass es uns beenden.

Und ab morgen trinken wir beide wieder Martinis auf Deiner Yacht vor den

Hamptons mit Chelsea Clinton  und den Freunden, die wir noch haben. Ich liebe

Dich, Dad. Lass uns gehen. Genau, nimm meine Hand.“

Ist das Humor oder Verzweiflung? Fest steht, Donald Trump beunruhigt nicht nur

Michael Moore, sondern auch internationale Investoren. Wolfgang Kunz  ist verantwortlich

für den Vertrieb der US-Immobilienfonds des Anbieters The Simpson Organization

TSO . Er listet eine Reihe von Gründen auf, warum Trump niemals

Präsident werden wird, auch ohne die Intervention seiner Tochter. Pfeifen im Walde?

Auf jeden Fall lässt die Möglichkeit eines US-Präsidenten Donald Trump niemanden

kalt. Selbst wenn die wirtschaftlichen Auswirkungen, auch auf dem Immobilienmarkt,

nach Ansicht von Kunz begrenzt bleiben dürften.

Dienstag, 20. September 2016

Michael Oehme über Todsünden

Dr. Rainer Zitelmann gehört in der Finanz- und Immobilienbranche sicher zu den meistgefragten PR-Beratern Deutschlands. Seine Erfahrungen stammen u.a. aus seiner Zeit als Immobilienjournalist bei „Die Welt“. Seit seinem Weggang spielt das Thema Immobilien bei „Die Welt“ eigentlich keine Rolle mehr, was einmal mehr zeigt, dass Journalisten auch Themen machen können.

Todsünden
Man möchte sich aufgrund eigener Erfahrungen einfach zu gerne bei dem anschließen, was Zitelmann kürzlich veröffentlichte. Unter der Überschrift „10 Todsünden beim Verfassen von Texten“ (http://www.zitelmann.com/tipps-und-tricks/10-todsunden-beim-verfassen-von-texten/) bringt er trefflich auf den Punkt, was viele professionelle Texteschreiber beim Schreiben von Pressemitteilungen denken: Während 90 Prozent der Menschen meinen, sie könnten gute Texte schreiben, sieht er gerade einmal einen von Tausend, der das wirklich kann. Was sind die größten Hürden?

Zielgruppen

 Ein guter Freund schrieb mir einmal, dass die meisten Menschen beim Formulieren so sehr auf die richtige Wortwahl achten müssen, dass sie Inhalt und Zielgruppe vergessen. Dies mag etwas überzogen sein, aber dennoch ist etwas dran, sonst hätten wir nicht eine überschaubare Größe an deutschen Dichtern (Goethe, Schiller, Lessing), sondern derer Tausende. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Fakt ist: Zielgruppenorientiert, sprich: was interessiert die Zielgruppe der Journalisten, zu schreiben, ist nicht einfach. Dazu muss man nämlich zuerst einmal wissen, was die Zielgruppe überhaupt interessiert. Die hehren Ergebnisse eines Unternehmens und die Großartigkeit seines Managements sind es nun mal nicht. Journalisten haben die Aufgabe, zwischen die Zeilen zu schauen. Also sollte man sachlich veröffentlichen, wie die Entwicklung des Unternehmens ist und versuchen anzudeuten, welche Massages man sonst noch beachtet wissen mag.

Interesse wecken

Auch Journalisten haben ein Recht auf Unterhaltung. Man sollte sich also zuallererst überlegen, welchen Aufmacher eine Pressemitteilung haben sollte. Die XY-AG hat im laufenden Geschäftsjahr ihren Umsatz um stolze acht Prozent erhöht und damit den EBIT um ... gähn! Mit solchen Meldungen holen sie niemanden hinter dem sprichwörtlichen Ofen vor. Wenn ein Autobauer einen Großteil seiner Produktion auf Elektro-Autos umstellt, RWU sich von seiner Kohlesparte trennt oder ein Mode-Label künftig auf essgestörte Models verzichtet, bringt das mehr Auflage. Heißer Tipp: lesen Sie den Beitrag von Rainer Zitelmann!

Donnerstag, 15. September 2016

Michael Oehme über den Aufbau und Inhalt einer Pressemitteilung

Aufgrund einiger Anfragen aus der Leserschaft, wollen wir uns heute nochmals einem Basisthema zuwenden: Dem Aufbau und dem Inhalt einer Pressemitteilung. Gerade kleinere Unternehmen können sich oft den Einsatz eines Presseberaters nicht leisten (oder wollen es schlicht nicht). Daher zur Unterstützung die wichtigsten Basics. Wir nehmen als Beispiel eine Pressemitteilung für ein Unternehmen.

Pyramidenmodell

Stellen Sie sich eine Pressemitteilung wie eine Pyramide vor. Das Wichtigste steht an der Spitze und dann folgt die Themenbasis. Wichtig ist, dass die Pressemitteilung einen Spannungsbogen aufbaut und (dennoch) formalen Voraussetzungen folgt. Eine wesentliche Vorgabe ist dabei: Alles, was wichtig ist, steht oben. Journalisten kürzen nämlich in der Regel nach Zeilenvorgabe – also unten. Der generelle Aufbau besteht dabei in einer Dachzeile, Headline, Subline. Dann folgt ein Teaser mit den wichtigsten Botschaften und schließlich der eigentliche Text in jeweiligen Absätzen mit Überschriften. Die Dachzeile wird nur dann eingesetzt, wenn die Pressemitteilung eine Botschaft zum Handeln beinhaltet: „Einladung zur Pressekonferenz, Achtung Bildtermin - Vorstellung neuer Werke an der Kunstakademie Xhausen, Autorisierung zur Bilanzpressekonferenz.“ 


Einstieg

Sie sollten Ihre Pressemitteilung auch als solche kennzeichnen. Das zeigt einem Journalisten, dass es sich um eine relevante, autorisierte Firmenmeldung handelt. Informationen zum Unternehmen finden sich übrigens immer unten, nach der eigentlichen Pressemitteilung, im sogenannten Abspann. Einige Unternehmen geben der Pressemitteilung eine laufende Nummer im jeweiligen Jahr. Dies soll zeigen, dass man mit Pressemitteilungen nicht die Öffentlichkeit flutet und könnte die Zuordnung bei Nachfragen erleichtern. Wir raten eine derartige Vorgehensweise aber nur bei Unternehmen, die ihre Pressearbeit abschätzen kann. Es ist peinlich, im November mit der 02/2016 nach Außen zu gehen. Sie sollten in jedem Fall die Anzahl der Zeichen inklusive Leerzeichen angeben. Außerdem dem Journalisten die Nutzung des Pressetextes zugestehen (Zeichen inkl. Leerzeichen, Druckfreigabe erlaubt).


Persönlichkeit

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es wichtig ist, Journalisten persönlich anzusprechen. Wer einen engeren Kontakt pflegt, kann auch individuell etwas ergänzen. Vermeiden Sie jedoch die Aufforderung zu irgendwelchen Gefälligkeiten („... wäre schön, wenn du/Sie diesen Text in deiner Zeitung berücksichtigen könntet“). Auf was Sie inhaltlich achten sollten, beschreiben wir im nächsten Blogbeitrag.